Hårdare regler mot svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning

Regeringen beslutade i februari 2017 att ge en särskild utredare i uppdrag att föreslå åtgärder som motverkar olaglig handel med bostadshyresrätter och som bidrar till att fler lägenheter erbjuds bostadssökande på godtagbara villkor. I november 2017 överlämnade utredningen betänkandet Hyresmarknad utan svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning (SOU 2017:86).

Utredningen föreslog vissa inskränkningar i bytesrätten, bl.a. att hyresgästerna ska ha bott i sina lägenheter minst ett år före bytet. Vidare föreslogs att en hyresrätt till en bostadslägenhet ska vara förverkad om hyresgästen betalat otillåten ersättning för den. En hyresgäst som betalat ersättning för en bostadslägenhet ska följaktligen kunna förlora hyresrätten med omedelbar verkan. Utredaren föreslog också att straffen för försäljning av hyreskontrakt till en bostadslägenhet ska skärpas och att det ska kriminaliseras att köpa ett hyreskontrakt.

Utredaren föreslog vidare att förstahandshyran ska utgöra ett tak för andrahandshyran samt att en hyresrätt ska vara förverkad om en hyresgäst vid uthyrning i andra hand tar ut en högre hyra än sin egen. Utredningen föreslog också en skärpning av sanktionerna mot otillåten andrahandsuthyrning och en kriminalisering av otillåten andrahandsuthyrning i vinningssyfte.
Sveriges Allmännytta och övriga bostadsbranschen välkomnade förslagen.

Regeringen beslutade i augusti 2018 att inhämta Lagrådets yttrande. Lagrådet hade invändningar mot delar av såväl de civilrättsliga som de straffrättsliga förslagen. Lagrådet var exempelvis tveksamt till om kraven var uppfyllda för att straffbelägga ett tidigare straffritt handlande. Lagrådet ansåg också att det fanns goda skäl att avvakta resultatet av andra åtgärder, däribland de civilrättsliga förslagen, innan ytterligare straffrättsliga sanktioner införs. Regeringen följer inte Lagrådets synpunkter i dessa delar.
I april 2019 beslutade regeringen en proposition, Åtgärder mot handel med hyreskontrakt (prop. 2018/19:107). Förslagen i propositionen baseras på betänkandet. Vissa språkliga och redaktionella justeringar har gjorts i förhållande till lagrådsremissen.

De nya reglerna föreslås träda i kraft den 1 oktober 2019.

Vad innebär de nya reglerna? 

Byte av lägenhet enligt 35 § hyreslagen
Enligt 32 § hyreslagen får en hyresgäst inte överlåta sin hyresrätt utan att hyresvärden godkänner bytet. Från detta överlåtelseförbud finns det undantag. Ett sådant är bytesrätten enligt 35 § hyreslagen som innebär att en hyresgäst kan avstå från sin hyresrätt i syfte att erhålla en annan bostad. Om hyresvärden säger nej till bytet kan hyresnämnden lämna tillstånd till detta. Hyresgästen måste då ha beaktansvärda skäl för bytet och det ska kunna äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Inte heller andra skäl får tala mot bytet.


Ettårsfrist för byte
I 35 § införs nu ändringar som inskränker bytesrätten. För att komma tillrätta med missbruket av bytesrätten och motverka handeln med hyreskontrakt föreslår regeringen en ettårig karenstid. I fortsättningen krävs det att både hyresgästen som vill överlåta sin lägenhet och den som hyresrätten överlåts till ska ha varit bosatta i sina lägenheter under minst ett år vid tidpunkten för bytesansökan. Bosättningskravet innebär att hyresgästerna rent faktiskt ska ha bott i sina lägenheter under minst ett år. Med boende avses att lägenheten är hyresgästens fasta bostad (permanentbostad) eller ett nödvändigt komplement (komplementbostad). Om hyresgästen har hyrt ut sin lägenhet i andra hand kan han eller hon inte tillgodoräkna sig den tid som lägenheten har varit uthyrd. Det ankommer på hyresgästerna att visa att de själva har varit bosatta i sina bostadslägenheter under minst ett år.

Byte ska nekas vid befogad misstanke om otillåten ersättning
Beviskravet på att det förekommit otillåten ersättning i samband med ett lägenhetsbyte sänks. Tillstånd till ett byte ska inte lämnas om det finns anledning att anta att någon som är delaktig i att bytet kommer till stånd begärt, avtalat om eller tagit emot särskild ersättning. Bestämmelsen omfattar otillåten ersättning mellan hyresgästen som vill överlåta sin lägenhet och hyresgästen som hyresrätten ska överlåtas till. Vid ett kedjebyte omfattar bestämmelsen också att det förekommit särskild ersättning i något annat led i byteskedjan, men kan också omfatta någon som inte själv är part i bytet, exempelvis en mäklare. Om det finns anledning att anta att en sådan person begärt, avtalat om eller tagit emot en otillåten ersättning, ska tillstånd till bytet alltså inte lämnas.

Hyresrätter ska inte kunna bytas mot bostadsrätter eller ägda boenden
Vidare kommer möjligheten att byta en hyresrätt mot en bostadsrätt eller ett ägt boende att tas bort. Möjligheten till sådana byten har även tidigare varit begränsad genom hyresnämndernas restriktiva hållning. Bytesrätten ska därmed enbart omfatta byten mellan hyresrätter. Om bytet sker i en kedja med flera bostäder förutsätts samtliga bostäder i kedjan vara hyresrätter.


 
  • Sotenäsbostäder AB
  • 456 32 Kungshamn
  • Besökadress: Tångenvägen 2A
  • Tel: 0523-66 56 00
  • Fax: 0523-66 56 17