|
På den här sidan har vi försökt att sammanfatta bolagets historia och saker som vi bedömt vara av allmänt intresse. Vi har för närvarande uppdaterat händelser till och med år 2020 och återkommer med mer information så snart vi har möjlighet.
Under 1960-talet bildade Södra Sotenäs kommun och Smögens kommun var sin bostadsstiftelse. Bostadsstiftelserna byggde de första hyreshusen på Mejselgatan i Kungshamn respektive Skyttevägen på Smögen. I Hunnebostrand och i Bovallstrand valde Tossene kommun att äga och förvalta sina hyreshus på Köpmansgatan i Hunnebostrand och Lyckogatan i Bovallstrand inom den kommunala förvaltningen. I samband med sammanslagningen av Södra Sotenäs, Smögens och Tossene kommun 1974 bildades Sotenäs Bostadsstiftelse. Stiftelsen hade då 144 lägenheter. Byggnationen av hyresrätter startade i slutet av 1970-talet och pågick under hela 1980-talet.
Strategin är att bygga marklägenheter med egen ingång, täppa och egna tvättmöjligheter, dvs. så likt ett villaboende som möjligt men med hyresrättens fördelar. Byggnationen stannade upp i samband med 1990-talets fastighetskris. 1992 ombildades stiftelsen till aktiebolag.
2006
Vi byggde om en lokal till 8 nya lägenheter i vårt pensionärsboende på Bohus-Malmön. Vi fortsatte våra satsningar på vattenburen värme med bergvärme som uppvärmningskälla istället för direktverkande el. I slutet av 2006 förvärvades en fastighet på Smögen för att möjliggöra byggnation av ca 15 centralt belägna lägenheter för 55+.
Vi hade ett val och fick en ny politisk majoritet i kommunen. Efter 18 års styre av socialdemokrater och centerpartister lämnades rodret över till ”alliansen” vid årsskiftet. Det innebar också en ny styrelse och ny ordförande för bolagets del. Vår ordförande sedan 18 år, Ingemar Månson, avgick och lämnade över ordförandeklubban till Håkan Hansson. Kommunen planlade ett område i Kungshamn, Östra Tjuvsundsberget, där vi fick möjlighet att bygga ett 15-tal hyresrätter, med utsikt över havet och Hållö fyr.
2007
Bolaget förvärvade i början av 1990-talet Hotell Smögens Havsbad på Smögen. Från början var det ett litet hotellpensionat, som under årens lopp utvecklades till ett konferens- och SPA-hotell. Driften av hotellet såldes 2003. Under 2006 upptogs diskussion om försäljning av de fastigheter på Smögen där verksamheten bedrevs. Försäljningen slutfördes under första halvan av 2007 och det blev Aspelin-Ramm Fastigheter AB i Göteborg, som köpte anläggningen för 74,9 mkr. Genom denna försäljning minskade bolagets riskexponering, soliditeten ökade och vi kunde ägna oss åt vår kärnverksamhet dvs. att bygga och förvalta bostäder.
I enlighet med Sotenäs kommuns strategi att inte äga bostadsfastigheter såldes det Gamla kommunhuset i Hunnebostrand med 6 lägenheter och några lokaler och garage till oss vid årsskiftet. Fastighetsskötarorganisationen fick förstärkning under året och ett intensivt förändringsarbete pågick inom administrationen. Det resulterade i personalminskning på kontoret fr.o.m. början av 2008.
2008
Året inleddes med full fart på ekonomin. Efterfrågan på lägenheter var stor. Vi startade byggnationen av 16 passivhuslägenheter på Östra Tjuvsundsberget i Kungshamn. Efter sommaren tornade orosmolnen upp sig på finansmarknads-himlen samtidigt som Riksbanken fortsatte att höja reporäntan. Det blev trögare att hyra ut de nya lägenheterna på Östra Tjuvsundsberget. Alla hyrdes dock ut. Höjningen av räntenivån tvingade oss att bromsa in underhållstakten för att klara budgeterat resultat. Vad som hände sedan vet ju alla. Totalstopp, reporäntan sjönk, men våra räntor sjönk inte i samma takt. Swedbank tackade för sig när det gällde upplåning till kommunala bolag, men vi hade som tur var inte mer än 30 mkr i lån där. På den administrativa sidan satsade vi på utveckling av en helt ny hemsida. I samband med detta lades plattformen för ett nytt webbaserat uthyrningssystem.
2009
Året präglades av låga räntekostnader och ökad underhållstakt. Den totala underhållskostnaden slutade på 15,6 mkr, vilket motsvarade över 200 kr/m2 och år i underhåll på bostäder. Det är troligtvis landets högsta underhållsnivå!! Vi investerade även 5,3 mkr i ombyggnader i samband med underhållsåtgärder. Som exempel kan nämnas fasadrenoveringar, fönsterbyten, nya balkonger och nya tak. I samband med utbyte av direktverkande el till vattenburen värme genom bergvärme på vårt kontor, så fräschade vi upp kontorslokalerna för att kunna möta morgondagens krav på service och funktionalitet. Inne i lägenheterna satsade vi extra resurser på utbyte av vitvaror, främst äldre kylar och frysar för totalt 3,3 mkr.
Vi arbetade med förberedelse för ett webbaserat uthyrningssystem, vilket vi räknade med att få i drift under våren 2010. Beträffande nyproduktionen så färdigställde vi 16 hyresrätter med passivhusteknik på Östra Tjuvsundsberget i Kungshamn. På grund av konjunkturläge och finanskris så lades projektet med bostadsrätter och hyresrätter på Udden i Hunnebostrand i malpåse. Vi såg också framför oss nyproduktion med ett 60-tal nya lägenheter på några års sikt.
2010
Året bjöd på kall vinter både i början och i slutet av året, med extra kostnader för uppvärmning och snöröjning som följd. I april introducerade vi det nya webbaserade marknadssystemet och alla som stod i bostadskön fick återanmäla sig via webben. Vi ökade vår tillgänglighet och kunde nu ge bättre information om lediga lägenheter genom att de bostadssökande själva kunde se de lediga objekten direkt på hemsidan eller ringa vår telefonsvarare. Uthyrningspolicyn ändrades dock inte utan det var fortfarande ködatum som gällde.
Vi startade upp arbetet med att byta TV operatör. Vi gick från Com Hem till Telia fr.o.m. början av 2011. Det var ett omfattande jobb och när allt var klart kom varje lägenhet att vara ansluten med fiber och tillgång till digital TV.
På nyproduktionssidan började byggnation av 16 hyreslägenheter på Skolgatan 14 på Smögen. Det blev lågenergihus med solfångare för varmvattensförbrukningen till varje lägenhet. Ett projekt i samverkan med Hyresgästföreningen avseende systematisk hyressättning startades upp under året.
2011
Spelplanen gjordes om för vid årsskiftet trädde en ny lag om allmännyttan i kraft. Den handlade om att de allmännyttiga bolagen skulle driva sin verksamhet utifrån affärsmässiga principer. Kommunen skulle ställa marknadsmässiga avkastningskrav och ta ut marknadsmässig avgift för kommunal borgen. Ägardirektiv fick ses över för att få överensstämmelse med den nya lagen. För vår del innebar det en omedelbar kostnadsökning för kommunal borgen.
Vi byggde fyra lågenergihus med totalt 16 lägenheter på Smögen, ett projekt som startade i december 2010 och blev klart i december 2011. Hyresnivån låg på drygt 1500 kr/kvm inklusive uppvärmning. Det var lite trögt att få de sista lägenheterna uthyrda. Vi startade en ombyggnad av fasader och byte av fönster på Väggabacken i Kungshamn, ett 70-talsområde med 71 lägenheter. Det gjordes energideklarering av samtliga fastigheter under året och den visade bra värden på köpt energi jämfört med andra SABO företag.
Första halvåret präglades av allt praktiskt runt igångkörningen av det digitala fibernätet. Telia färdigställde och driftsatte i början av 2011. Alla våra hyresgäster fick digital TV, möjlighet till bredband och IP telefoni. Arbetet med systematisk hyressättning, som gjordes i samarbete med Hyresgästföreningen, startade under våren med informationsmöten och enkäter till alla hyresgäster. Det kändes angeläget att få göra en översyn av våra hyror på områdesnivå för att få så rättvisa och aktuella hyresnivåer som möjligt. Vi hade under en längre tid levt med en för hög arbetsbelastning på kontoret, främst på förvaltningssidan och i juni tog styrelsen beslut om utökning av organisationen. I december anställdes en ny biträdande fastighetsförvaltare.
2012
Vi fick en ny Vd för Sotenäsbostäder, Mattias Jakobsson. Arbetet med systematisk hyressättning fortsatte under året. För att skydda det operativa kassaflödet hade Sotenäsbostäder sedan några år tillbaka valt att räntesäkra en stor del av bolagets krediter på långa löptider genom ränteswapar.
På nybyggnadsfronten startade bebyggnationen 23 st. nya lägenheter på Tullstigen i Kungshamn. Fokus på kundvård har varit avgörande för företagets utveckling och framtid. Nöjda kunder bor kvar i sina lägenheter längre och minskar därmed omflyttningen vilket mycket tydligt påverkar våra framtida kostnader. Vår satsning på energibesparingar har visat sig i lägre energikostnader och en friskare miljö. På Klockaregatan 1-6 i Hovenäset genomförde vi ett projekt där vi kompletterade den direktverkande elen som uppvärmningskälla med värmepumpar. En satsning som visade sig vara positiv. Projektet med utbyte av de äldre elradiatorerna fortsatte under året.
2013
Under året arbetade vi hårt med att minska våra centrala administrations-kostnader samt kostnaden för inköpta tjänster och varor. Arbetet med systematisk hyressättning avslutades och effektuerades under året. Första justeringen av hyresnivåerna gjordes 1 juli 2013 och den andra 1 juli 2014.
På nybyggnadsfronten fortsatte arbetet med att bebygga Tullstigen i Kungshamn med 23 st. nya lägenheter. På Båtsmansgatan 1-8 på Smögen genomförde vi ett projekt där vi mot ett hyrestillägg installerat luft-/vattenvärmepumpar.
2014
Under fjolåret inleddes en process för att miljödiplomera bolaget. Processen gick enligt plan och innan utgången av 2014 var bolaget diplomerat. Sotenäsbostäder tog också första steget i resan mot att helt blir oberoende av fossila bränslen för uppvärmning. Gamla Hyresgästföreningsloken på Skyttevägen 5 på Smögen byggdes om till 2 st. lägenheter. Vi fortsatte och intensifierade våra omfattande insatser på underhållssidan. Vår totala kostnad för yttre och inre underhåll i våra bostäder uppgick 2014 till över 220 kr/m2. För att ytterliga stärka vårt fokus på nöjda kunder genomförde vi en NKI-undersökning för att få en bra grund för vårt fortsatta arbete mot nöjda hyresgäster.
2015
Vi kunde i år summera året med konstaterandet att resultatet före skatt var 11,5 miljoner sek. Delvis berodde resultatuppgången på ändrade redovisningsprinciper från K2 till K3. Under året påbörjades byggnationen av vårt äldreboende i Hunnebostrand. Totalt byggdes 16 st. lägenheter fördelad på 8 st. 1:or och 8 st. 2:or. Under året byggde vi om hela värmeanläggningen på Köpmansgatan 16 i Hunnebostrand.
Nöjda kunder bor kvar i sina lägenheter längre och minskar därmed omflyttningen vilket mycket tydligt påverkar våra framtida kostnader. För att ytterligare stärka vår fokus på nöjda kunder gjorde vi en NKI tillsammans med det landsomfattande ”Branschindex”. För Sotenäsbostäders del landade resultatet på 81 % vilket placerade Sotenäsbostäder bland de 25 % bästa kommunala bostadsbolagen i Sverige. Under året gjordes även en enkät som mätte NMI (Nöjd Medarbetar Index) på Sotenäsbostäder och resultatet blev 4,3 poäng av 5 möjliga.
2016
Året var både händelserikt och framgångsrikt. Rörelseresultatet var i linje med det rekordresultat som bolaget presenterade för 2015. I september månad invigde vi vårt första +70-boende tillika JSB:s första Kombohus Mini. Invigningen gästades av många representanter från andra kommunala bostadsbolag från hela Sverige. Totalt var det närmare 200 personer som medverkade och gjorde invigningen till en stor fest. Under året färdigställdes ombyggnationen av gamla vårdcentralen på Skolgatan 1 i Hunnebostrand till 5 st. lägenheter.
2017
Året var på nytt ett framgångsrikt och spännande år. Spännande för att vi startade byggnationen av vårt första hus med inriktning på yngre hyresgäster. Framgångsrikt inte bara för att vi på nytt summerade året med konstaterandet att rörelseresultatet för 2017 var i linje med det rekordresultat som bolaget presenterade 2016 och 2015 utan även för att vi blev nominerade av Bransch-index som ett av de tre bästa bolagen i stora bostadsklassen. Att Branschindex bygger helt på vad våra hyresgäster gett oss för omdöme gör att nomineringen kändes extra bra.
2018
I april flyttade de nya hyresgästerna in i vårt första boende med inriktning mot yngre byggt på Mjölskärsstigen i Väjern. Vi påbörjade produktionen av 4 st. småhustomter och en tomt för flerbostadshus i Bovallstrand. Vi arbetade långsiktigt med att ändra ett antal detaljplaner. Förålarna på Väjern där vi arbetade med en detaljplaneändring för att möjliggöra nybyggnation av uppemot 75 st. nya bostäder. Ett annat spännande projekt var ändring av detaljplanen av f.d. ålderdomshemmet Bankeberg i Hunnebostrand. Här planerade vi att omvandla befintlig byggnation till 25-30 st. moderna hyreslägenheter.
I miljöarbetet och vår strävan att minska vårt klimatmässiga avtryck har Sotenäsbostäder installerat och uppgraderat de sista bergvärmepumparna. Vi nådde nu en milstolpe i vårt miljöarbete då vi nu inte längre använde fossila energikällor för uppvärmning eller produktion av varmvatten i våra fastigheter. Vi bytte ut två bensindrivna bilar mot två nya elbilar.
2019
Året var, liksom de senaste åren, ett för Sotenäsbostäder framgångsrikt år med fortsatt god utveckling både verksamhetsmässigt och resultatmässigt. Ett bra resultat är en förutsättning för att vi fortsatt skall kunna underhålla de befintliga bostäderna samt fortsatt kunna satsa på nybyggnation och därigenom också vara en samhällsbyggare och samhällsutvecklare. Efterfrågan på bostäder var fortsatt god i kommunen och vi har under det året sett en ökad efterfrågan av lägenheter. För att möjliggöra nybyggnation av prisvärda bostäder som marknaden efterfrågar har vi under de tre senaste åren arbetat hårt med att förvärva mark och ta fram nya detaljplaner. Det arbetet fortsatte även under året. För att upprätthålla och även förbättra skick och standard i vårt fastighetsbestånd genomförde vi de mest omfattande insatserna på underhållssidan under bolagets historia. Vår första installation av solceller på Långemajas gata gav mersmak. Vi var dock medvetna om att solceller på fel tak och på för många tak riskerade att ändra karaktären på våra samhällen och med anledning av det gjorde vi halt i fortsatt installation och utvärderade installationen. Vi bytte också vd under året när Mattias Jakobsson avslutade sin anställning vid årsskiftet 2019/2020 efter 7 fantastiska och utvecklande år för bolaget.
2020
Året var ett märkligt år, det var nog de flesta av oss är överens om, stavat corona. Bolaget fick en ny vd, Tomas Reuterberg, i mitten av februari. Vi kom lindrigt undan med få drabbade av sjukdomen och med en väsentligt mycket mindre påverkan på vår verksamhet än vad många andra branscher fick erfara. Pandemin påverkade oss dock så till vida att vi inte hade möjlighet att vara så tillgängliga som vi önskade. Från mitten av mars och framåt utförde vi endast akuta åtgärder inne i lägenheterna. Vi stängde våra kontor för besökare och kontorspersonalen arbetade i hög grad hemifrån i enlighet med rekommendationerna från Folkhälsomyndigheten.
När merparten av vårt planerade invändiga underhåll uteblev ställde vi om och fokuserade på utvändigt underhåll i stället. Vi arbetade med fasader, tak, gårdar och övrig utemiljö och därigenom var vi fullt bemannade under året utan att behöva permittera någon personal. Vi tittade tillsammans på ett nytt organisationsförslag med målet att renodla verksamheten inom respektive avdelning för att möjliggöra ett ökat kundfokus genom en ny kundserviceavdelning och en uppdelning av vår drift- och förvaltningsverksamhet samt projektverksamhet. Vi kom inte i mål med förslaget under året, men tanken var att sjösätta vår nya organisation under våren-21.
Vi hade tre projekt som vi jobbade i olika hög grad med och utöver det ett antal pågående detaljplaner för framtida nybyggnadsprojekt. I Hunnebostrand jobbade vi intensivt med projekteringen av Bankeberg för ombyggnad till ett 30-tal nya lägenheter. I Bovallstrand sålde vi under året tre av våra fyra tomter och utredde de geotekniska förutsättningarna på vår egen tomt för ett flerfamiljshus med 24 lägenheter. För framtida byggprojekt arbetade vi under året främst med detaljplan på Kvarnberget i Kungshamn och Tryggöskär på Väjern.
|