Vi har träffat en överenskommelse med Hyresgästföreningen som innebär att hyran höjs den 1 januari med 4,95 procent i genomsnitt. För hushållen varierar höjningen beroende på fastighet. Hyrorna i mer nybyggda lägenheter med så kallad presumtionshyra får 3,15 procent i höjning och övriga fastigheter 5,2 procent.
Årets hyresförhandling präglades av samsyn i många frågor och klimatet i förhandlingarna var positiv vilket innebar en stabil grund till att en tidig överenskommelse kunde träffas. Överenskommelsen ger oss bra förutsättningar att fortsatt kunna arbete för ett långsiktigt stabilt underhåll i våra fastigheter. I och med att höjningen nästa år blir lägre än i 2024 så bryter vi trenden med en accelererande hyresutveckling. Vi har arbetat hårt med rationaliseringar, digitaliseringar och effektiviseringar för att kunna hålla tillbaka hyreshöjningen och som hyresgäst kan man vara trygg med att vi arbetat hårt för att nå en överenskommelse som är bra både på kort sikt och för kommande generationers hyresgäster. Vi är helt eniga med hyresgästföreningen att det är bättre för hyresgästerna att vi träffar en lokal överenskommelse och därmed undviker tvister och segdragna processer kopplade till dessa.
Med stöd av gällande förhandlingsordning påkallade hyresgästföreningen höjning av hyressättningsavgiften från 12 kr till 15 kronor per lägenhet och månad från den 1 januari 2025. Beloppet och höjningen om 3 kronor av avgiften ingår i hyran från 1 januari 2025.
Utfall av hyresförhandling 2025
Hyran för samtliga bostadslägenheter som omfattas av gällande förhandlingsordning mellan parterna, med undantag för bostadslägenheter som omfattas av presumtionshyra, höjs enligt överenskommelsen med 5,2 % från 1 januari 2025.
Hyran för garage, carportar och källarlokaler höjs med 5,2 % från 1 januari 2025.
Bostadslägenheter som omfattas av presumtionshyra höjs med 3,15 % från 1 januari 2025.
Varför behöver vi höja hyran?
Beståndets beskaffenhet
Sotenäsbostäders ingång i samband med hyresförhandlingen bottnade i att bolagets bestånd av fastigheter/byggnader mestadels är ett småskaligt bostadsbestånd. 50% av fastigheterna som ingick i förhandlingsunderlaget är fristående huskroppar med 1–4 lägenheter och ingen av fastigheterna i förhandlingsunderlaget är högre än tre våningar. Småskaligheten bidrar till en fantastisk boendekvalité för våra hyresgäster där merparten av lägenheterna i de mindre huskropparna har egen marktäppa och/eller balkong.
Myntets baksida är att småskaligheten driver upp drift- och underhållskostnader med anledning av att ytan för klimatskalet på husen ökar väsentligt. Schablonmässigt ökar kvadratmeterytan på klimatskalet med faktor 3 jämfört med ett ”normalt” storskaligt bestånd. Enkelt uttryckt innebär det att om en huskropp i ”normal” hyreshusskala har 1 000 m2 takyta att underhålla så är motsvarande yta i vårt småskaliga bestånd 3 000 m2. Fasaden på samma ”normala” hyreshus uppgår till ca 4 000 m2 och på det småskaliga beståndet uppgår då den samlade fasaden till 12 000 m2. Det är en schabloniserad och förenklad modellbeskrivning, men det visar ändå väldigt tydligt hur mycket klimatskalsytan på ett småskaligt bestånd växer i förhållande till ett ”normalbestånd”. Det gäller i princip alla våra underhållskostnader, allt ifrån att rensa hängrännor och grönyteskötsel till mer omfattande jobb som målning av fasader och takbyten. Arbeten som pågår år efter år så länge som beståndet består. En liten ekonomisk ”uppsida” med vårt småskaliga bestånd är att vi har låga kostnader för hissreparationer samt ställningsentreprenader, men det uppväger inte till närmelsevis de övriga drift- och underhållskostnaderna. Utöver ovanstående så är vårt bestånd beläget i en ovanligt, av väder och vind, utsatt miljö. Vårt bestånd utsätts ofta för hårda västliga vindar vilket i princip innebär att vi ”blästrar” våra fasader, fönster och tak med saltvatten vilket naturligtvis sliter oerhört hårt på dem. Rostfria detaljer som i inlandet håller byggnadens hela livslängd tenderar att visa kraftiga rostangrepp i våra mest utsatta lägen efter bara några år.
Våra hyror är lägre än snittet i riket
I 15 års tid, sedan 2009, har Sotenäsbostäders snitthyra varit väsentligen lägre än snitthyran i riket. En av anledningarna är att vi i de årliga förhandlingarna sedan 2009 erhållit en lägre snitthyresökning än riket vilket har gjort att gapet mellan vår hyra och snitthyran har ökat för varje år som gått.
Trepartsmodellen är en överenskommelse tecknad mellan Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna och Allmännyttan
Vi kunde konstatera att utgångsläget inför våra förhandlingar var tufft och utmanande. Vi på Sotenäsbostäder har, precis som många andra, drabbats av den globala kostnadskrisen i form av dyrare el, ökade kostnader i förvaltningen och ökade räntor. Därför behöver vi höja våra hyror. Tittar vi på varifrån våra intäkter kommer så blir det snabbt väldigt tydligt att de endast kommer från de hyror som våra hyresgäster betalar. Vi har inte några andra intäktskällor att förlita oss på. Vi är ett helägt kommunalt bolag som inte får något ekonomiskt stöd ifrån vår ägare, kommunen. Sedan många år tillbaka har Sotenäsbostäder ett uppdrag att gå med vinst och vi har även ett uppdrag att driva vår verksamhet efter affärsmässiga principer.
Inför årets hyresförhandling hade vi att för tredje året använda oss av den så kallade trepartsmodellen, som är en trepartsöverenskommelse mellan Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna samt Allmännyttan och som, trots att den träffats på nationell nivå, tolkats väldigt olika lokalt vilket skapat otydlighet vid förhandlingarna som ligger till grund för hur och varför en årlig hyresjustering ska göras. Överenskommelsen som träffats mellan Hyresgästföreningen, Allmännyttan samt Fastighetsägarna utgår från fem parametrar; KPI, BNP-utvecklingen, taxor (vatten och sopor), kostnadsutveckling för förvaltning och underhåll samt ränteutvecklingen. Eftersom det nya systemet ser över innevarande år samt två år tillbaka i tiden ser vi alltså inte den fulla kostnadsutvecklingen i årets förhandling.
Ansvarstagande hyressättning-hur tänker vi?
”Hyran är en hyresvärds huvudsakliga intäkt. Den måste långsiktigt utvecklas så att den täcker kostnaderna för förvaltning och underhåll av fastigheterna. Det krävs för att bostäderna ska hålla en bra standard både för nuvarande och framtida hyresgäster. Hyresintäkterna måste även ge ett visst överskott för att även täcka lånekostnader och för att bidra till att finansiera nödvändigt underhåll och upprustning med en tillräcklig andel eget kapital (soliditet) som gör det möjligt att låna externt kapital även på längre sikt.”
”Överskottet från förvaltningen måste också generera en viss avkastning för att verksamheten ska kunna motiveras vara affärsmässig och inte konkurrenssnedvridande i förhållande till andra hyresvärdar i kommunen, vilket bland annat Allbolagen och konkurrenslagstiftningen samt statsstödsregler stipulerar. Den årliga förhandlingen om en justering av den allmänna hyresnivån behöver därför inte enbart täcka de omfattande kostnadsökningar vi haft senaste året utan också bidra till ett visst överskott.”