Sotenäsbostäder AB höjer hyror efter beslut i Hyresmarknadskommittén
Utfall av hyresförhandling 2024
Hyran för samtliga bostadslägenheter som omfattas av gällande förhandlingsordning mellan parterna, med undantag för bostadslägenheter som omfattas av presumtionshyra, höjs enligt Hyresmarknadskommitténs beslut med 5,4 % från 1 januari 2024.
Hyran för garage, carportar, motorvärmare, källarlokaler, p-platser med ladd/elstolpe, samt värmetillägg höjs med 5,4 % från 1 januari 2024.
Bostadslägenheter som omfattas av presumtionshyra höjs med 3,3 % från 1 januari 2024.
Retroaktiviteten ska fördelas på en månad.
Retroaktiv beräkning för dig som avflyttat 1/1-24 - 1/4-24.
Retroaktiviteten innebär att hyresgäster som avflyttat från Sotenäsbostäder under den aktuella perioden 1/1-24--31/3-24 kommer att omfattas av den retroaktiva höjningen. Hyreshöjningen som träder i kraft gäller från 1 januari 2024. Alla hyresgäster som bor och har bott hos Sotenäsbostäder efter 1/1-24 kommer att vara med och betala höjningen retroaktivt. Själva hyreshöjningen kommer då som slutfakturor till avflyttade som ett engångsbelopp. Önskar hyresgästen delbetala det retroaktiva beloppet på tre månader utan extra kostnad är hyresgästen välkommen att kontakta vår kundtjänst på 0523–665600 så hjälper vi till med det.
Retroaktiv beräkning för dig som avflyttar efter 1/4-24.
Om hyresgästen är kvarboende efter 31/3-24 kommer 3 månaders retroaktiva belopp för perioden januari-mars (tre månader) att läggas på april månads faktura som ett engångsbelopp. Om det är några frågor kring ovanstående går det bra att kontakta kundtjänst på telefon 0523-665600 mellan klockan 10:00-12:00, val; ekonomi.
Varför behöver vi höja hyran?
Beståndets beskaffenhet
Sotenäsbostäders yrkande i samband med hyresförhandlingen bottnar i att bolagets bestånd av fastigheter/byggnader mestadels är ett småskaligt bostadsbestånd. 50% av fastigheterna som ingick i förhandlingsunderlaget är fristående huskroppar med 1–4 lägenheter och ingen av fastigheterna i förhandlingsunderlaget är högre än tre våningar. Småskaligheten bidrar till en fantastisk boendekvalité för våra hyresgäster där merparten av lägenheterna i de mindre huskropparna har egen marktäppa och/eller balkong.
Myntets baksida är att småskaligheten driver upp drift- och underhållskostnader med anledning av att ytan för klimatskalet på husen ökar väsentligt. Schablonmässigt ökar kvadratmeterytan på klimatskalet med faktor 3 jämfört med ett ”normalt” storskaligt bestånd. Enkelt uttryckt innebär det att om en huskropp i ”normal” hyreshusskala har 1 000 m2 takyta att underhålla så är motsvarande yta i vårt småskaliga bestånd 3 000 m2. Fasaden på samma ”normala” hyreshus uppgår till ca 4 000 m2 och på det småskaliga beståndet uppgår då den samlade fasaden till 12 000 m2. Det är en schabloniserad och förenklad modellbeskrivning, men det visar ändå väldigt tydligt hur mycket klimatskalsytan på ett småskaligt bestånd växer i förhållande till ett ”normalbestånd”. Det gäller i princip alla våra underhållskostnader, allt ifrån att rensa hängrännor och grönyteskötsel till mer omfattande jobb som målning av fasader och takbyten. Arbeten som pågår år efter år så länge som beståndet består. En liten ekonomisk ”uppsida” med vårt småskaliga bestånd är att vi har låga kostnader för hissreparationer samt ställningsentreprenader, men det uppväger inte till närmelsevis de övriga drift- och underhållskostnaderna. Utöver ovanstående så är vårt bestånd beläget i en ovanligt, av väder och vind, utsatt miljö. Vårt bestånd utsätts ofta för hårda västliga vindar vilket i princip innebär att vi ”blästrar” våra fasader, fönster och tak med saltvatten vilket naturligtvis sliter oerhört hårt på dem. Rostfria detaljer som i inlandet håller byggnadens hela livslängd tenderar att visa kraftiga rostangrepp i våra mest utsatta lägen efter bara några år.
Våra hyror är lägre än snittet i riket
I 15 års tid, sedan 2009, har Sotenäsbostäders snitthyra varit väsentligen lägre än snitthyran i riket. En av anledningarna är att vi i de årliga förhandlingarna sedan 2009 erhållit en lägre snitthyresökning än riket vilket har gjort att gapet mellan vår hyra och snitthyran har ökat för varje år som gått.
Trepartsmodellen är en överenskommelse tecknad mellan Hyresgästförening, Fastighetsägarna och Allmännyttan
Vi kunde konstatera att utgångsläget inför våra förhandlingar var tufft och utmanande. Vi på Sotenäsbostäder har, precis som många andra, drabbats av den globala kostnadskrisen i form av dyrare el, ökade kostnader i förvaltningen och ökade räntor. Därför behöver vi höja våra hyror. Tittar vi på varifrån våra intäkter kommer så blir det snabbt väldigt tydligt att de endast kommer från de hyror som våra hyresgäster betalar. Vi har inte några andra intäktskällor att förlita oss på. Vi är ett helägt kommunalt bolag som inte får något ekonomiskt stöd ifrån vår ägare, kommunen. Sedan många år tillbaka har Sotenäsbostäder ett uppdrag att gå med vinst och vi har även ett uppdrag att driva vår verksamhet efter affärsmässiga principer.
Inför årets hyresförhandlingar hade vi att för andra året använda oss av den så kallade trepartsmodellen, som är en trepartsöverenskommelse mellan Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna samt Allmännyttan och som, trots att den träffats på nationell nivå, tolkats väldigt olika lokalt vilket skapat otydlighet vid förhandlingarna som ligger till grund för hur och varför en årlig hyresjustering ska göras. Överenskommelsen som träffats mellan Hyresgästföreningen, Allmännyttan samt Fastighetsägarna utgår från fem parametrar; KPI, BNP-utvecklingen, taxor (vatten och sopor), kostnadsutveckling för förvaltning och underhåll samt ränteutvecklingen. Eftersom det nya systemet ser över innevarande år samt två år tillbaka i tiden ser vi alltså inte den fulla kostnadsutvecklingen i årets förhandling. För hyresgästerna blir hyreshöjningen något dämpad medan det för bostadsbolagen resulterar i att vi inte får full täckning för ökade kostnader under 2024. Det innebär, givet att modellen följs, att hyreshöjningen blev något lägre 2023 men något högre i år, 2024, men kan komma att bli något högre de kommande åren, även om inflationen går tillbaka.
Årets förhandlingsprocess-vår tolkning av trepartsmodellen
Vi var i årets förhandling trepartsmodellen, det vill säga den av Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna och Allmännyttan tecknade överenskommelsen, 100 % trogen. Vi har även varit 100 % transparenta och under sittande förhandling erbjudit hyresgästföreningen att applicera deras framtagna data för respektive parameter in i modellen som parterna var överens om skulle användas. När vi applicerar Hyresgästföreningens data i den överenskomna modellen får vi ett resultat som är påfallande likt vårt yrkande, bortsett från en väsentlig parameter – räntan. Vår bestämda uppfattning är att ränteparametern måste behandlas på samma sätt som övriga parametrar i den överenskomna modellen. Med anledning av kraftigt stigande räntekostnader får ränteparametern en hög vikt vid sammanställningen.
Vi upplever inte att vi har fått någon förklaring av hur Hyresgästföreningen ser på hur modellens ränteparameter skall användas, men det synes som att de önskar tillämpa modellen när den ger för dem ett fördelaktigt resultat och i stället använda ett mer allmänt resonemang när modellen ger för dem ett mindre fördelaktigt resultat. Oavsett så vidhåller vi att utgångspunkten i trepartsmodellen är att hyresvärden ska klara sina åtaganden med bibehållen kvalitet, underhåll och avkastning över tid och att då inte väga in räntan som en tung, men fullt rimlig, parameter anser vi vara helt orimligt.
Budget 2024
I fortsatt 100 % transparent anda redogjorde vi för Hyresgästföreningen över vår budget avseende 2024. Av budgeten framgick tydligt att vi kommer att ha ett underskott för året om vi inte erhåller en hyresökning om 5,8 % (höjning i vår budget) samt en reavinst vid försäljning av fastigheter till minst 9 mkr. I klarspråk betyder det att vi säljer av våra fastigheter för att täcka löpande kostnader för drift och underhåll vilket naturligtvis är en helt ohållbar situation i längden. Dessvärre har 2021-2023 års resultat även de varit beroende av fastighetsförsäljningar för att rendera ett överskott från verksamheten trots den låga räntenivån på lånemarknaden. Det visar på en mycket olycklig trend vilket på sikt riskerar att urholka bolagets ekonomi med mycket allvarliga konsekvenser för såväl bolaget som våra hyresgäster. Vi har naturligtvis redan gjort de effektiviseringar och nedskärningar i budgeten som vi anser vara försvarbara men det räcker inte för att täcka kostnadsökningarna vi står inför utan vi måste även öka vår intjäning. Vi ser nu alltmer tydligt ett resultat av ett drygt decennium med för låga hyresökningar i förhållande till den kostnadsmassa vi har baserat på de förutsättningar vi beskriver under rubriken ”Beståndets beskaffenhet” ovan.
Ansvarstagande hyressättning-hur tänker vi?
”Hyran är en hyresvärds huvudsakliga intäkt. Den måste långsiktigt utvecklas så att den täcker kostnaderna för förvaltning och underhåll av fastigheterna. Det krävs för att bostäderna ska hålla en bra standard både för nuvarande och framtida hyresgäster. Hyresintäkterna måste även ge ett visst överskott för att även täcka lånekostnader och för att bidra till att finansiera nödvändigt underhåll och upprustning med en tillräcklig andel eget kapital (soliditet) som gör det möjligt att låna externt kapital även på längre sikt.”
”Överskottet från förvaltningen måste också generera en viss avkastning för att verksamheten ska kunna motiveras vara affärsmässig och inte konkurrenssnedvridande i förhållande till andra hyresvärdar i kommunen, vilket bland annat Allbolagen och konkurrenslagstiftningen samt statsstödsregler stipulerar. Den årliga förhandlingen om en justering av den allmänna hyresnivån behöver därför inte enbart täcka de omfattande kostnadsökningar vi haft senaste året utan också bidra till ett visst överskott.”